Tablas de valores catastrales: el juego de las cifras y la responsabilidad política.

Arturo Maximiliano García

Diputado Local por MORENA

Cada año, antes del 31 de octubre, los dieciocho ayuntamientos queretanos deben cumplir con una obligación técnica y política de gran calado: enviar al Congreso local sus propuestas de tablas de valores catastrales, que se traduce en buena medida en una decisión que impacta directamente en cuánto pagaremos de impuesto predial por nuestras propiedades inmobiliarias en el siguiente ejercicio fiscal 2026.

Nos encontramos entre la técnica y la política. Las tablas catastrales deberían reflejar un trabajo estrictamente técnico, sustentado en estudios realizados por los peritos valuadores (ahora tasadores) del Estado de Querétaro, quienes analizan variables de mercado, infraestructura, equipamiento y plusvalía.

Sin embargo, en la práctica, no siempre ocurre así. Hay ayuntamientos que ajustan los valores “a mano”, modificando las propuestas de los tasadores para suavizar el impacto político de un incremento o, al contrario, para obtener mayor recaudación sin una base técnica suficiente.

El problema es que cuando la política suplanta la técnica, el sistema tributario municipal pierde coherencia y se presentan al menos tres problemáticas identificables: 1) Se rompe la equidad horizontal, pues dos predios similares pueden pagar montos distintos solo por estar en diferentes municipios o colonias; 2) Se generan distorsiones fiscales, con subvaluaciones o sobrevaluaciones artificiales; y 3) Se desincentiva el cumplimiento voluntario del contribuyente, que percibe discrecionalidad en lo que debería ser un cálculo objetivo.

Cada año, la narrativa política que escuchamos en las declaraciones suele repetirse: “no aumentará el impuesto predial”. Técnicamente, el argumento es cierto — la tasa (porcentaje que se aplica al valor del inmueble) se mantiene igual. Pero el valor base sobre el que se aplica sí cambia, y allí es donde el incremento se materializa. En otras palabras, aunque el porcentaje no suba, el monto final a pagar puede aumentar de manera significativa si el valor catastral se ajusta al alza.

Este es el “juego discursivo” más frecuente en la política fiscal municipal: se promete no aumentar el impuesto, pero se recalibra la base gravable. Y en justicia tributaria, la base es tan relevante como la tasa.

Ahora, no todo aumento de valor es arbitrario. Existen casos plenamente justificados: por ejemplo zonas que fueron impactadas positivamente por obra pública — nuevas vialidades, drenajes, parques, iluminación — naturalmente incrementan su valor. Así también áreas donde se han desarrollado proyectos privados relevantes (plazas comerciales, universidades, desarrollos habitacionales) generan plusvalía que debe reflejarse. En estos casos, el aumento del valor catastral no es un castigo: es una actualización del valor real de mercado, y forma parte de un proceso sano de modernización fiscal.

Una vez recibidas las tablas, corresponde al Congreso del Estado revisarlas y, en su caso, aprobarlas, modificarlas o devolverlas. El reto para los diputados locales no es menor: deben encontrar equilibrio entre la necesidad recaudatoria municipal, la certeza técnica del avalúo y la sensibilidad social hacia el contribuyente.

Por ley —particularmente conforme a la Ley de Catastro para el Estado de Querétaro y la Ley de Hacienda de los Municipios— el Congreso puede requerir a los municipios que justifiquen sus incrementos o ajustes, y debe verificar que éstos cuenten con sustento técnico de los tasadores. Pero en los hechos, esa revisión termina a veces convertiéndose en un mero trámite político más que en una evaluación técnica profunda.

Si el Congreso se limita a ratificar sin verificar, abdica de su responsabilidad de garantizar proporcionalidad, equidad y legalidad en el cobro de un impuesto que, aunque local, representa uno de los pilares del ingreso público municipal. Lo que está en juego no es menor.

El impuesto predial es una de las fuentes más estables y autónomas de financiamiento para los municipios. Su correcta administración permite mejorar la capacidad financiera local sin depender de transferencias federales, actualizar el padrón catastral y fortalecer la planeación urbana, así como evitar inequidades territoriales entre zonas de alto valor no actualizadas y colonias populares sobrevaluadas. Pero si las tablas de valores se usan con criterios políticos o discrecionales, se mina la confianza ciudadana y se perpetúan desequilibrios.

En un momento en que Querétaro debe buscar consolidar su desarrollo urbano con sustentabilidad y equidad, la honestidad técnica en la valuación es un requisito democrático, no solo contable. El debate sobre las tablas de valores debe ser siempre público, transparente y pedagógico. Explicar con claridad por qué cambia el valor de un predio, qué obras lo justifican, cuánto recaudará el municipio y en qué se gastará es la mejor manera de fortalecer el vínculo entre contribuyente y gobierno.

En el fondo, la discusión no es solo sobre números, sino sobre confianza institucional.Porque cuando la ciudadanía entiende el valor de su propiedad y el destino de sus impuestos, pagar deja de sentirse como una carga y se convierte en un acto de corresponsabilidad con su ciudad.

Arturo Maximiliano García

Diputado Local por MORENA